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房地產評估
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    一、名詞解釋
  土地是指陸地及其窨的全部環境因素,是由土壤、氣候、地質、地貌、生物和水文地質等因素構成的自然歷史綜合體,包括過去和現在人類活動的結果。
  所謂土地的經濟供給,是指在土地的自然供給的范圍內,對土地進行了開發、規劃和整治,可滿足人類不同需求的土地供給。
  土地及其定著物通稱為不動產。定著物是指附著于土地,在與土地不可分離的狀態下才能使用的物體,如建筑物、構筑物等。
  國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣和掛牌方式。國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:(1)居住用地70年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(4)商業、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他 用地50年。
  土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。
  土地使用權出租是指土地使用者人微言輕出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
  房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。
  二、房地產評估的原則
  (一)最有效使用原則
  在市場經濟條件下,房地產用途可以通過競爭決定,使房地產達到最有效使用。因此評估房地產價值時,不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式,而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現的可能,以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。
  (二)合法原則
  合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。
  三、房地產評估程序
  (一)明確評估基本事項
  (二)簽訂評估合同
  (三)制訂工作計劃
  (四)實地勘查與收集資料
  評估資料的收集在評估過程中是一項耗時較長,而且艱苦細致的工作。包括:(1)評估對象的基本情況;(2)有關評估對象所在地段的環境和區域因素資料;(3)與評估對象有關的房地產市場資料,如市場供需狀況、建造成本、租售價格等;(4)國家和地方涉及房地產評估的政策、法規和定額指標。
  (五)測算被估房地產價值
  (六)綜合分析確定評估結果
  (七)撰寫評估報告
  四、房地產價格及其影響因素
  (一)房地產價格的種類
  1、根據權益的不同,可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格
  2、按價格形式方式可分為市場交易價格和評估價格
  3、按房地產的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格
  4、按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價
  5、其他價格類型
  公告地價,是政府定期公布的土地價格,在有些國家和地區,一般作為征收土地增值稅和征收土進行補償的依據。
  申報價格,是房地產權利人向政府申報的房地產交易成交價格,《城市房地產管理法》第三十四條規
:“國家實行房地產成交價格申報制度。
  (二)房地產價格的特征
  1、房地產價格是權益價格
   2、房地產價格與用途相關
  3、房地產價格具有個別性
  4、房地產價格具有可比性
  (三)房地產價格的影響因素
  1、一般因素
  主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。
  2、社會因素
  主要包括人口因素、家庭規模因素、房地產投機因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素。
  3、行政因素
  (1)土地使用制度與住房制度、地價政策
  (2)城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略
  (3)稅收制度、投資傾斜、優惠政策
  (4)行政隸屬關系變更
  (5)交通管制
  4、心理因素
  (四)區域因素
  1、商服繁華因素
  2、道路通達因素
  3、交通便捷因素
  4、城市設施狀況因素
  (1)基礎設施
  (2)生活設施
  (3)文體娛樂設施
  5、環境狀況因素
  若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美,則該地區的房地產價格水平較高;或噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重,則房地產價格水平較低
  (五)個別因素
  1、土地的個別因素
  (1)區位因素
  (2)面積因素、寬度因素、深度因素
  (3)形狀因素
  (4)地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素
  (5)容積率因素
  (6)用途因素
  (7)土地使用年期因素
  2、建筑物的個別因素
  (1)面積、結構、材料等
  (2)設計、設備等是否良好
  (3)施工質量
  (4)法律限制
  (5)建筑物是否與周圍環境協調
  五、房地產評估方法
  1、收益法;
  2、市場法;
  3、成本法;
  4、假設開發法;
  5、基準地價修正法;
  6、路線價法。

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