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土地使用權評估
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  土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地使用權價值的高低取決于土地使用權所能獲得的預期收益。土地使用權能否獲得預期收益,以及獲得多少預期收益,與承載土地使用權的具體宗地的位置,用途、規劃限制、相鄰關系等無不相關。在資產評估中,土地使用權是指某宗土地在特定條件下的使用權。而地價又是某宗土地的一定權利狀態在某一時點下的價值。從這個意義上講,土地使用權的評估實際上是對土地資產的評估,在具體評估時必須充分考慮土地的用途、地理位置以及周圍環境等因素,而不是僅僅評估無形的土地使用權。因此,在這里,我們也把土地使用權評估稱作地產評估,用地產或土地代替土地使用權。
    一、地產的分類
    地產的價值與其具體用途、地理位置、可及程度、開發程度等有著密切的關系。為了便于把握影響地產價值因素,通常會按照一定的標準將地產進行分類,主要分類如下:
    第一,按地產的用途分類,城市土地大臻被劃分為商業娛樂業用地、工業用地、住宅用地、交通用地、公共事業用地等。
    第二,按土地的開發程度 或生熟程度分為生地、毛地和熟地。其中:1、生地是指已征用但尚未進行“三通一平”等基礎設施建設的土地。2、毛地主要是指城市建成區內已獲得出讓土地使用權,但尚未進行房屋拆遷安置補償的土地。3、熟地是已獲得出讓土地使用權,并且完成了“三通一平”等基礎設施建設,可以直接在其上進行房屋建設的土地。
    第三,按土地資產的經濟地理位置劃分,城市土地可劃分為城市中心區、一般市區、市區邊沿區、郊區等。在現實中這種分類形式通常是以土地的等級表現出來的,如城市一級地、二級地等。
    二、地產的特征
    對任何一類或一種資產進行評估都必須首先了解這種資產的特點和特征。地產主要表現為其自然特性和社會經濟特性兩個方面。
    (一)土地的自然特性
    土地的自然特性,是指土地作為自然物存在所具有的性質。主要有:
    1、土地面積有限性或非再生性。
    2、位置固定性。
    3、利用永續性。
    (二)土地的社會經濟特性
    土地的社會經濟特性,是土地作為人類社會經濟資源所具有的特殊性質,主要包括:
    1、土地用途的多樣。
    2、經濟地理位置的可變性。
    3、可壟斷性。
    三、土地使用權評估的程序
    土地使用權擁有者如系國有企業,因轉讓、入股等需要而進行評估時,應先經其主管部門的同意,并向當地國有資產行政管理部門申請立項,獲得立項批準后,才能委托資產評估機構進行評估。如果國有企業只是為了解自己資產情況而要求評估并不一定要立項,非國有企業土地使用權的評估則不需要立項這個手續。
  評估工作是從土地使用權擁有者與資產評估機構正式訂立委托合同書開始。資產評估機構接受土地使用權評估作價的委托后,即開始組織項目評估小組開展有關的評估工作。整個評估工作分為兩個部分,第一步是評估前的準備工作;第二步是評估工作。
  評估前的準備工作包括:
  1.收集有關的資料:被評估地塊的地級資料,城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料,被評估地塊的批租文件資料,地產市場成交實例資料,關于土地使用權出讓價格有關政策規定,地產市場供求雙方的情報等等。
  2.現場勘查:地塊的面積、形狀和坡度;地質水文條件;地上物與地下物的分布情況,地塊的經濟地理情況等。
  3.分析測算有關的數據:測算被評估地塊開發建設總成本,估算開發建設完成后能實現的市場銷售額及投資回收期,估算開發建設和經營投資盈利率,初步試算土地使用權的轉讓價格。
  四、影響土地使用權價格的因素
  在評估土地使用權價格時必須考慮影響土地價格的因素,這些因素有物理因素,經濟因素,社會因素和政策因素。
  1.物理因素有:面積、位置、地塊形狀、坡度、臨街面寬度、氣候水文的歷史狀況、自然景觀等。
  2.經濟因素有:當地的產業結構情況、生產技術水平、居民收入水平和儲蓄水平率、財政金融和物價狀況、市政設施和生活服務設施的完備程度和質量、城市發展規劃對被評估土地的影響、用地性質、市場供求狀況。
  3.社會因素有:人口發展趨勢、居民的教育狀況、社會福利制度、交易與收益的習慣、環境污染狀況等。
  4.政策因素有:容積率現置等城市發展計劃與建筑法規、治安保衛和消防能力、征用土地補償費的標準、原有建筑的拆遷費與人員安置費標準、中外合資企業直接配套的廠外道路、管線等公共設施應分攤的份額規定等。
  五、土地使用權評估的原則
  為了確保評估工作的順利進行,確保評估結果的準確,在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言,土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則:
  1.合法公正的原則
  土地評估機構是一種中介服務結構,具有相應的行業要求。由于其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用,有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正,其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則,土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義,土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正,土地使用權的價格評估工作,首先要遵循合法的原則,即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正,做到符合客觀實際,按照科學的估價標準、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀,過于考慮當事人的主觀意愿因素。
  2.有利于開發利用的原則
  土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作,應當在服從城市規劃的前提下,有利于擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度,亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利于土地的開發利用。
  3.區別對待
  土地使用權價格的評估,應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊,郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產,其價格當然與其所處的地理環境息息相關,位于不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
  4.最大使用效益的原則
  同一塊土地由于用途的不同而取得經濟效益就會不同,因此應當在服從城市規劃的前提下,選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的,最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握,要求評估機構有較豐富的經驗,同時對于相關的信息業要有很好的了解。
  六、企業改制過程中土地評估應當注意的問題
  在企業改制中,由于部分土地資產進入企業凈資產,因此在使用每一種評估方法進行土地資產評估時都有一些應注意的事項。
  1.現行市價法
  由于影響土地使用權的價格的因素非常多,而許多參數又很難計算,因此采用現行市價法進行評估比較簡單易行。現行市價法是改制企業土地資產評估最常用的方法之一。但是在采用該方法進行評估時也有一些問題需要加以注意。在進行比較修正時應注意以下幾個要點:
  (1)比較案例與評估對象在客觀條件上一致,但價格內涵不同,仍然要進行修正。如評估對象的客觀開發程度為“七通一平”與比較案例條件一致,但由于資產界定過程中,部分開發費用已計入到其他資產中,因此評估價格內涵為“三通一平”,此時就要對比較案例進行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內涵與成本逼近法評估的價格內涵的一致性。
  (2)對土地面積大小要引起足夠的重視。由于企業改制中土地用地規模不一樣,對土地價格產生了很大的影響。對此,對土地面積的大小修正必須引起注意,具體可采用開發區內土地估價的方法,將選擇的小土地實例價格修正到與改制企業用地面積相同的土地價格。
  (3)充分考慮土地利用現狀與規劃要求之間的差別,對土地利用的規劃條件,進行適當的修正。比較案例土地價格一般是根據最佳利用原則確定的,有時待估對象與比較案例的規劃條件一致,但待估地塊現狀沒有達到規劃條件,并且企業仍然按原來現狀利用,此時就應該對比較案例進行規劃條件的修正,使與待估地塊條件一致,也就是說企業改制的土地資產評估必須考慮用地現狀。
  2.成本逼近法
  成本逼近法也是企業改制中土地資產評估最常用的方法之一,采用該方法評估時應注意以下幾點:
  (1)必須重置征地費。進行企業改制的許多土地是早期取得的,征地費用的原值與評估時的差別很大。因此,在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(或土地取得費)的情況,而不能用征地原值,即估算估價期日的征地費(或土地取得費)。
  (2)仔細分析征地費(或土地取得費用)的情況。在企業改制工作中發現征地費用的構成以及征地標準差別很大,即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別,一般都超過了國家規定的標準,但在應用成本逼近法時,應采用客觀費用,而不是實際費用。
  (3)確定合理開發費用。在確定開發費時,不應以實際的開發費用為依據,而是以界定后的土地資產的內涵為依據。

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