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房屋建筑物評估
[ 作者:佚名    轉貼自:本站原創    點擊數:12208 ]

  
  一、建筑物及其特性
  建筑物是指與土地組合的建設成果,總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所;構筑物通常不能直接在內進行生產和生活,如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。房屋建筑由基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構等組成。建筑物有以下特殊屬性。
  (一)不可位移性
  建成后的建筑物坐落位置、結構類型、建筑朝向都是固定不變的。
  (二)產權邊界復雜性
  一般資產的產權邊界是比較清楚的。單項資產的產權要么是所有權,要么是使用權、租用權等,但在評估中經常遇到同一幢建筑物具有多重產權屬性的情況,如公私同幢,私私同幢等,或表現為同幢房產中部分具有所有權,另一部分體現為租賃權。
  (三)功能變異性
  多數資產功能通常是固定不變的,使用價值將隨改變而消失。但建筑物不同功能改變反而會提高其使用價值,如商業區的廠房、車間改造,臨街工業用房改造成商業用房等。
  二、建筑物的分類
  (一)按房屋承重結構分類
  房屋建筑物的承重結構決定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。房屋建筑物按承重結構分為以下四種。
  1.鋼結構:由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由鋼或鋼網架構成,樓板由鋼筋混凝土制成,墻體由磚或其他材料制成。
  2.鋼筋混凝土結構:由鋼筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土澆筑而成。墻體用磚或其他材料制作。鋼筋混凝土結構可進一步劃分為排架結構、框架結構、框架剪力墻結構和剪力墻結構。
  (1)框架結構由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物骨架,屋面、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎。墻體全部為非承重墻,只起分隔和圍護作用,房間布置靈活,不受樓板跨度的限制,適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業廠房。
  (2)剪力墻結構為鋼筋混凝土墻體承重,可承受垂直荷載和水平地震荷載,高層建筑樓板和墻體均為現澆或預制鋼筋混凝土結構,具有良好的整體性,抗震能力比磚混結構和框架結構強。
  (3)框架剪力墻結構是框架結構與剪力墻結構的結合體。
  3.混合結構
  混合結構分為磚混結構和磚木結構。
  (1)磚混結構:屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作,墻、柱磚砌。結構荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上,再由承重墻傳到基礎。因此,磚砌承重墻質量的好壞、砌體強度大小將直接關系到磚混結構的質量和壽命。基礎不均勻下沉,承重墻體出現裂縫,意味著磚混結構建筑的整體破壞。
  (2)磚木結構:墻、柱用磚砌筑,樓層、屋架用木材建造。
  4.其他結構:主要包括木結構、竹木混合結構、簡易建筑物等。
  (二)按房屋建筑物使用功能分類
  1.工業用建筑物:工業生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物,包括廠房、倉庫、實驗室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。交通運輸業、建筑業生產用建筑物也屬于此類。
  2.民用建筑:包括民用住宅和公共建筑。公共建筑劃分為營業用建筑物和行政事業用建筑物。營業用建筑物指商業、金融和保險、郵電、旅館、飯店,及旅游服務業修建的人文景觀和服務場所。行政事業用建筑指黨政機關、社會團體和科、教、文、衛、體育等事業用建筑。軍用建筑和外國駐華機構建筑也屬此類。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。
  另外,根據建筑物的建筑程度和使用狀況可將建筑物分為完工工程和在建工程。
  三、建筑物的評估特性
  (一)建筑物價值的內涵特點
  由于建筑物不能脫離土地獨立存在,企業核算和房地產業務中往往把征用土地費或開發費用算在建筑物價格中,因此,建筑物價格中通常隱含地價。但資產評估時,房屋建筑物和土地價格運動有較大差異,土地價格會隨社會經濟發展及開發利用狀況而增值,建筑物價格則會因使用而貶值。因此有必要把建筑物與土地分開進行評估。
  建筑物使用性質不同,價格表現形式也不同。如工業用房在企業評估中是單項生產要素,不具有整體盈利能力,通常用成本法估價;商業用房的價值更多地體現在經營收益上,更多地用收益現值反映其價值。
  另外,我國土地所有權歸國家和集體所有,企業或個人只有使用權。獲得土地使用權的方式有國家無償劃撥和企業交付出讓金而享有規定用途下一定期限的處置權兩種方式,因此,決定了房產的交易類型和價格。在資產評估中通常會遇到三種類型的價格評估,即房屋建筑物所有權價格評估、房屋建筑物使用權價格評估和租用權價格評估。
  房屋所有權價格評估是指房地結合評估,評估價格中既包含房屋建筑物價值,也包含土地價值。土地應是辦理出讓手續而獲得合法使用權的土地。購買者有權處置其產權。
  房屋使用權價格評估是指在一定使用期限內對房產使用權進行評估。一般來說,購買者不得在使用權期限內任意轉賣所購置的房地產使用權,并在房產使用權期滿或房產消失后將房地產交還出售方。
  房產租用權價格是租金,與所有權、使用權價格的多軌制相聯系。隨著產權交易形式的多樣化,房屋建筑物價格也呈現不同的表現形式,如房屋建筑物的拍賣價格、抵押價格、課稅價格、征用價格等都是特定交易條件下建筑物價格的特殊表現形式。
  (二)建筑物產權受土地使用權年限的制約
  按照房地產管理法的規定,土地使用權出讓最高年限因出讓土地的用途而不同,分為五種情況:
  (1)居住用地70年;
  (2)工業用地50年;
  (3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;
  (4)商業、旅游、娛樂用地40年;
  (5)綜合或其他用地50年。
  國家還規定,在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。另外還規定,土地出讓合同的使用年限屆滿時,土地使用者需要繼續使用土地的,應當最遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該土地的,應當予以批準。這樣,在評估已出讓土地上的建筑物時,就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經濟壽命年限間的吻合關系,而且還應考慮土地是否可以辦理續期等因素。正常條件下,即使土地剩余出讓年限小于建筑物經濟壽命年限,在用成本法進行評估時,建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進行計算。因為在房地分離評估中出讓年限的約束已經在土地使用權評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權年限的限制。因為土地使用權劃撥具有無償性、無期限性和不可轉讓等特點。
  (三)建筑物功能、用途及評估方法
  通常建筑物評估方法的確定不僅取決于特定的評估目的,而且常與建筑物自身的功能和用途有關。如進行企業整體評估時,生產用建筑物可按單項生產要素用成本法評估;商業用房或商品住宅可根據建筑物經營收益或建筑物市場交易狀況用收益法或市場法進行評估。
  四、影響建筑物評估的因素
  1.物理因素:建筑物造價由其造型風格、結構類型、功能效用、設施完備情況、裝修標準、建筑面積及工藝標準等決定。
  2.環境因素:房地產外部環境因素包括交通及通訊狀況、環境優美程度、基礎設施(水、電、氣等)完善程度、商業網點分布等。
  3.經濟地理因素:我國政治、經濟、文化發展極不平衡,相同質量、功能和用途的建筑物價格大城市高于小城市、沿海開放城市高于內地城市。同一城市不同地段的房價差別也很大。
  4.新舊程度:土地不存在貶值,建筑物會陳舊。
  5.用途:建筑物用途可能是單一的,也可能有多種用途。評估綜合性建筑物時要注意不同用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。
  6.產權:產權有所有權、使用權和租用權。產權性質及其是否受到限制(如做抵押,擔保、出租等)都影響建筑物的評估價值。
  7.房地產價格受政府法令和政策的影響主要表現在
  (1)政府基于公共利益可限制某些房地產的使用,包括規定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。
  (2)政府為滿足社會公共利益的需要可以對任何房地產實行強制征用或收買。
  8.供需狀況:供過于求時價值降低;供不應求時價值會提高。
  9.其他:住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。
  五、建筑物的評估程序
  (一)明確評估目的
  建筑物在發生所有權轉讓或使用權轉讓、抵押、擔保、拍賣、課稅等不同經濟行為時應根據特定評估目的選擇相應的價值類型和評估方法。
  (二)資料準備
  評估人員要到評估所在地收集資料,也需要委托方提供以下資料:
  1.評估對象的工程名稱、建筑物地址。
  2.區域規定資料包括區域土地總面積和區域建筑總面積。
  3.區域總平面圖、建筑物的建筑面積圖。
  4.工程竣工決算書,包括水、暖、電、管線、道路綠化。
  5.工程竣工驗收單、監質證。
  6.財務賬目清單。
  7.工程項目批文(即立項報告)。
  8.規劃局批準文件(包括施工許可證)。
  9.土地使用許可證(包括征地文件)。
  10.當地工程造價管理的有關規定。
  11.當地評估時的建筑材料市場價格。
  12.評估建筑物照片。
  (三)準備有關文件
  評估人員到現場之前必須準備好以下文件:
  1.城市規劃性文件,包括總體規劃和分區規劃,重點要調查和了解評估對象所在位置的詳細規劃。
  2.城市配套設施建設文件,結合評估對象與土地估價師共同研究職責范圍和工作銜接。
  3.開發區的各種優惠政策及設施。
  4.行業的有關文件及規定。
  5.國家的有關法律及文件。
  (四)資產評估明細表的準備
  評估人員提供并由委托方填寫“建筑物清查評估明細表”。
  (五)評定測算
  如評估方法所需的數據資料無法弄到,應立即改用可搜集到全部資料的其他方法。能夠搜集到幾種評估方法所需資料時,可用多種方法對進行估價,相互驗證后確定評估結果。
  (六)確定評估結果,撰寫評估說明或評估報告
  用兩個或兩個以上評估方法進行的評估,評估人員應在分析論證若干個評估初步結果后給出評估最終結果,并撰寫評估說明或評估報告。

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