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淺談司法鑒定中的價值評估
[ 作者:劉承新    轉貼自:中國資產評估    點擊數:4076 ]
    價值評估工作是涉及面較廣的一項社會中介服務。司法鑒定也經常需要評估資產的價值。我為法院從事司法鑒定評估近八年,有一些經驗和體會,現在總結出來,希望能給大家提供一些幫助。
    一、涉案評估工作的一些特點
    1、評估對象具備多樣性。
    涉案的價值評估對象涉及面很廣,包括企業股權、無形資產、動產、不動產等,其中涉及的不動產的種類更多,如寫字樓、商鋪、各種住宅、廠房、構筑物、無完備手續的聯建房、多方擁有產權的在建工程、抵押房產中的附屬建筑等等。
    2、評估對象的業主往往不能提供齊全的權屬證明和必要的資料。
    作為評估對象的涉案財產往往存在下列現象:如土地使用權比較復雜,建筑物的建設審批手續等資料不全;資產的財務資料不延續,實物數量、規格等與賬面有差距;一些資產管理單位人員變化大,原來的事情已無人能說清楚;有些財產經多次輾轉,法律關系繁復,有關資料卻不完備;涉案財產的管理單位本身對法院執法存在抵觸心理,導致更難獲得較全面的評估依據資料。而在評估隱蔽工程的填埋管線,深井等時,如無相關資料,將會更加增添評估工作的困難。
    3、司法鑒定中的評估往往直接涉及涉案雙方的利益,處于尖銳的矛盾沖突之中。
    進入訴訟就意味著訴訟雙方的矛盾已經不能協商解決,當事人的矛盾比較尖銳,因此也很有可能出現托人說情請求高評或低評的情況。
    二、司法鑒定評估中要注意的幾個問題
    1、應堅持獨立、客觀、公正、科學的評估原則。
    能成為法院指定的參與司法鑒定的評估機構,都是經法院考察,具備一定的評估資質和具有良好職業道德的評估機構。評估師應該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格,一定要排除干擾,秉承獨立,客觀,公正,科學的評估原則,確保涉案財產價值評估的工作質量。
    2、注意評估報告的目的和價值類型。
    司法鑒定中的價值評估,是為法院處分該項財產產缸供價值依據的。法院是在獲得所處分財產的評估價值之后。才決定如何處置,是以物抵賬,還是拍賣變現。按照最高人民法院的規定,處分財產拍賣底價應該由法院決定,拍賣底價的降低幅度也是有規定的。我們提供的評估報告應該反映所處分財產的公允市場價值,而不應該直接是快速變現時的拍賣底價。我們的評估報告要明確闡述這一評估價值類型,以免引起誤導。
    3、接受了法院委托后,應主動和辦案法官溝通,了解涉案財產的具體情況,從專業角度提出有利于法院辦案的意見和建議。
    涉案財產的評估,在許多時候其目的是為了使其順利變現。就如何有利于所處分財產的變現,評估師應能提出好的建議。如有一次,法院為拍賣涉案財產,委托我們評估某工廠福利區內的一個俱樂部的房屋及其土地的價值。但該俱樂部位于福利區的中部,如僅單獨拍賣這一處分財產,而不附加拍賣涉案財產的出入通道,拍賣是難以成功的。我們查勘了現場后,向法官提出建議,由涉案雙方劃定涉案財產一條便捷的通道,使其與市政道路能夠連接,供其以后出入,而評估中應將此條通道用地與原處分財產一起評估。法官接受了這一意見,并說服涉案雙方進行配合,最終使涉案財產順利地完成了拍賣。
    4、要重視評估的范圍。
    評估對象情況各異,所含內容各有不同,在評估前應重視評估的范圍,避免因評估范圍不明確而引起異議。
    5、評估結論一定要有詳實的資料作支持,這樣才能有力地支持評估結論的正確性。
    評估價值需要應用詳實的調查資料以及有關的政策、規定予以支持。
    如有一次我們接受法院委托評估一處山林,我們選擇了對林地價值與林木蓄積量分別進行評估的評估技術路線,用了四天時間完成評估。我們調查研究的比較充分,走訪了當地政府有關管理部門,采集了現在實際使用的基準地價,林木管理有關規定,類似土地的實際
收益,并查閱了該地塊的出讓合同,價格等資料,對林木進行了兩次實際勘察,因此得出了很有說服力的評估價值。評估報告出具后,山林的業主開始認為其地價應該更高,而評估值偏低。我們出示了該縣對該地塊的出讓合同的復印件,該縣的基準地價表,被評估地塊的土地級別,合理的地價修正情況,該縣類似地塊的交易情況等較詳細的資料,合理地解釋了評估結果。最終法院、涉案雙方都認為評估結果是合理的。
    又如我們所評估的房屋往往缺乏用地情況的資料。遇到這種情況時,我們不怕麻煩,每次都走訪有關的土地管理、房產與規劃部門去進行調查。有一次評估一個商鋪,該商鋪使用的裙樓已經有八年,卻無該樓用地情況的資料。如要采用收益法進行評估,必須搞清土地的使用年限。為此,我們先后走訪了五個單位,最后找到了原管轄該區域土地的房地產分局,搞清了該塊土地是前些年為進行低洼地改造而劃撥給房地產公司開發的,其使用年限應該按房地產管理法規定從樓房開工建設的時間起算。這樣,終于確定了土地收益法評估中的折現年限,業主也終于清楚了自己房屋的使用年限。評估報告出具后,法官與被告、原告都感到報告內容真實可靠。
    6、評估報告的文字闡述要嚴謹,決不能引起誤導。
    司法鑒定評估是法院辦案過程的一部分,特別需要具備嚴肅性。評估報告往往要經過多個部門的審閱,因此文字闡述必須嚴謹,決不能產生誤導。
    這方面我們是深有體會的。一次我們評估位于一幢大廈的一部分裙樓,裙樓有多個方位,評估報告發到雙方后,都只注意了評估結果,也都無異議。但進入拍賣程序后卻發現了問題,原來報告中所評估的范圍是裙樓的另一部分,導致拍賣無法進行。法院把我們找去之后,我們發現評估對象和評估結果都是對的,但在編寫報告中文字闡述出了差錯。通過這件事,我們規定以后對每份報告都要經兩人分別進行審核與校對,以防此類錯誤再次發生。
    總之,進行司法鑒定評估,需要認真和細心,對工作中的各種情況要具體分析,并不斷總結,這樣才能完善地做好司法鑒定中的價值評估工作。
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